近日，禅城主城地铁盘频频释放优惠信息，撩拨了萨姐看房的心：大华紫樾府1.6万/平起、泷景1.7万/平起、泰丰千语庭1.9万/平起……
这三盘的共同点是：现成地铁站旁，近学校和公园等，配套相对成熟，上车首付都是30多万起步。
| 楼盘分布图
他们的折扣真实性如何？刚需应该如何选择？
话不多说，先上一张大家最关心的价格表：
虽然首付相差不大，但在同等总价下，按上车难易程度排行：泰丰千语庭＞泷景＞大华紫樾府。具体情况请看下面分析。
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听说它上个月卖得不错，以成交127套成绩跃居禅城区成交量top1，连一个不关心地产的朋友也来问我这个盘。为什么？第一感觉是价格，1.6万/平起可以买到现成地铁盘，旁边有九年一贯制公办学校禅城区智城学校、源海国金商业广场等，基本生活需求可满足。不过，其实这个盘的整体均价是1.8-2万/平，比张槎其他一手项目定价高一点。由于10月促销冲量，三房单位选择较少，只有个别特价单位1.6-1.7万/平。项目在售6号楼和7号楼，前者户型为88平、118平，后者户型为99平、142平，带装修及全屋中央空调，交标较好。由于项目东侧靠近禅西大道，车流量较大，可能有噪音影响，萨姐建议选择7号楼较好，没有靠近路边，西南向楼距很宽，望叠墅区。萨姐看了99平三房的异地板房，客厅开间约3.7米，南向阳台约6.7米，房间比较实用。目前99平户型仅剩4楼以下、29楼以上单位可选。有一套低楼层的99平单位，折后总价约172万，两成首付约35万，月供6600元左右。如果选择高楼层单位，总价可能多10万左右。预算有限的朋友，可以看看88平三房，户型与99平类似，都是西南向，只是没有长阳台，阳台长约3.6米。有一套一口价单位154万起。看房结束后，萨姐实测楼盘通往张槎地铁站A入口距离，步行3-4分钟可以到达地铁站。离开了大华紫樾府，向东驾车约13分钟就到达泰丰千语庭。它位于佛山大道东侧，距离澜石地铁站约480米，位置相当好找。这个盘从名字和体量上，都给我一种“小而美”的印象。整个项目比外侧道路抬高了9米，避免雨水倒灌，还在小区外规划了电动单车停放和充电区，方便日后物业管理。整个小区只有5栋住宅和社区商业，目前在售2栋，楼高38层，2梯5户，户型为83平三房、89平四房、98平四房，售价约1.9-2.15万/平。由于是实体板房呈现，萨姐认为这批户型的整体实用率较高。83平客厅开间约3.4米，U型厨房看起来较大，主卧还搭配了0.5卫，即只有马桶和洗漱台，没有淋浴区，在这个面积段上属于创新设计。不过，洗漱台上配备了淋浴水枪，销售小哥还模拟展示了如何利用0.5卫洗澡，让萨姐感受到佛山人追求套房的倔强。89平则设计成四房，板房软装偏向亲子风格，希望打动宝妈们的心。交楼时，这个房间有两个门，但中间没有墙体隔开，业主可以根据需求，当作一个房间使用。98平为南北对流户型，开放式厨房设计，显得空间比较开阔，这个户型比89平更加好用，板房有中介在拍照取材。价格方面，83平单价1.9万/平起，89平总价约180-190万，98平则要2.1万/平左右。配套方面，泰丰千语庭靠近泷景三期，周边有新银苑市场、禅城区明珠幼儿园、澜石小学、澜石中学等，共享泷景底商配套。它是禅城的巨无霸旧改项目，从2013年入市至今，已经开发至第九期，新销售中心位于澜石公园旁，后面还有四个地块待开发。相信你一定或多或少听说过泷景。由于供应量充足、配套成熟、性价比高，它常常出现在禅城热销榜前三甲。一方面，当你穿过悠方商业街，看到星巴克、肯德基、COCO、尚泷酒家，以及各式早教机构、药店等，丰富的社区底商可能迅速击中你的需求。这样一个“黑红”项目，到底在卖什么产品？萨姐忍不住加快脚步去看看。项目在售九期1、2座，以及八期5、6、7、9座，户型为95-121平三四房，全部带装修发售，均价1.9-2.2万/平。销售解释说，“是八期的工抵房，但数量不多了，基本位于5楼以下，而且是103-114平大三房。”从沙盘上看到，8座和9座旁边规划有一个垃圾站，户型设计也非主流户型，但胜在实用率较高，而且预计2023年8月可以收楼。但是这批工抵房性价比很高，有一套5楼的103平南向三房，一口价约180万左右，单价1.73万/平。萨姐认为，7座一套中间楼层的114平三房更值得推荐，横厅设计，南北对流，三开间朝南，房间实用率较高。销售称，该房源现在一口价约210万，两个月前这种户型要卖到230-240万，现在一手要比二手更划算。如果可以接受更高单价，九期95平三房户型更好，但总价要去到200万左右，收楼时间要比八期晚点，预计2024年交付。看了这么多，你已经懵了？不要紧，萨姐准备了一份购房预算小账单，仅供大家参考：如果按地段来选择，萨姐倾向于城南两盘，因为配套更成熟，生活氛围浓厚，距离中心更近，更加安静。不过，张槎智慧新城板块也有优势，交通路网较宽，可以快速上高速，同等总价下，可以买到更大面积的房子。教育方面，今年新开学的禅城区智城学校学位相对充足，九年制公办学校稳定性更强，作为佛山四中附属学校口碑不错，加上大华紫樾府配建了12班公办幼儿园，补充了公办学前教育学位。相比之下，随着城南入住人口增加，明珠幼儿园学位相对紧张，采取摇号派位，明年9月新增泷景八期私立幼儿园。有购房者建议，泷景楼盘规模大，未来城南板块的教育需求将会不断增加，希望增加更多新建学校，满足业主子女就近入学需求。所以，这三个盘各有优缺点，建议大家根据自己的实际需求考虑。如果你有不同的想法，欢迎在评论区留言。最后预告一下：11月9日晚20点，功夫君特邀行业专业人士，直播畅谈“转贷”这件事，刚需转贷究竟利大于弊还是弊大于利，点击预约才能收到开播提醒！PS.功夫君已开通禅城中心区交流群，欢迎扫码进群。注：为保证群交流氛围纯粹，暂不对中介、销售、微商开放，敬请理解。入群方式：扫描下方二维码，支付5元，经过核验即可。